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      1. 《深圳經濟特區物業管理條例》政策解讀

        2020-04-19 14:24:17 新國信物業 601

        文章來源:深圳市住房和建設局

          

                2019年9月3日,深圳市第六屆人民代表大會常務委員會發布第一五八號公告:《深圳經濟特區物業管理條例》經市第六屆人民代表大會常務委員會第三十五次會議于2019年8月29日修訂通過,現予公布,自2020年3月1日起施行。

          這次物業管理立法的基本宗旨是:以民生幸福標桿為目標,努力為市民營造安全、舒適、文明、和諧、美麗的工作和生活環境,實現住有宜居。與現行條例相比,新《條例》在保障業主合法權益、規范業主大會和業主委員會運作、提升物業服務質量、加強黨的領導和政府監管等方面有重大創新,充分體現了《中共中央國務院關于支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區的意見》提出的“堅持以人民為中心,踐行高質量發展要求”的指導思想,很好地契合了中央要求深圳率先形成共建共治共享的民生發展格局的要求,堅決貫徹了市委“1+10+10”“十個先行示范”工作部署。

          一、新《條例》充分保障業主合法權益——在踐行以人民為中心的發展思想上先行示范

          一是明確業主共有物業的范圍,并明確規定利用業主共有物業進行經營活動的,其收益歸業主共有。新《條例》明確了物業管理區域的道路、綠地、建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設施屬于業主共有,并且對產權登記提出要求。新《條例》規定利用共有物業進行經營活動的,其收益歸業主共有,充分保障了業主應有的收益權。

          二是完善業主大會備案制度,發放統一社會信用代碼證書,業主大會可以開設獨立的銀行賬戶。按現行條例規定,業主大會成立后直接向主管部門備案,國家《民法總則》也沒有明確規定業主大會的民事主體地位,因此,業主大會無法開設銀行賬戶,業主共有資金只能存放于物業服務企業的銀行賬戶,導致資金使用不透明。為此,根據深圳經濟特區實際,經國家住建部、國家發改委等上級部門同意,新《條例》規定,由區主管部門在業主大會依法成立并辦理備案后發放統一社會信用代碼證書,業主大會可憑統一社會信用代碼證書到相關銀行開設獨立的業主共有資金基本賬戶,或選擇與物業服務企業繼續使用共管賬戶。

          三是加強對業主共有資金的監管,要求業主共有資金的使用公開透明,確保共有資金的安全。新《條例》建立了共有資金賬戶信息公開制度,規定業主共有資金基本賬戶或者共管賬戶信息應當通過物業管理信息平臺向全體業主實時公開,共有資金可以受到全體業主的監督;明確禁止業委會委員侵占、挪用共有資金,明確未經業主大會決定或者授權,任何單位和個人不得使用業主共有資金;規定業主共有資金除銀行儲蓄或者依法購買國債外,不得用于其他投資,不得借貸給他人或者為他人提供擔保;規定業主監事會或者業主大會委托的其他機構對共有資金收支情況進行定期檢查并公示檢查情況,業主對共有資金收支情況有異議的可以提議業主大會進行審計,業主對審計報告有異議的,可以申請街道辦事處組織進行審計,通過制度設計和信息化手段切實保障業主共有資金的安全。

          四是加強對物業專項維修資金繳納的監督管理,在確保資金安全的基礎上方便使用。新《條例》規定,建設單位未按照規定繳清首期歸集的專項維修資金的,不動產登記機構不予辦理該項目不動產首次登記,并且授權市政府可以根據本市實際情況,對首期歸集的專項維修資金繳納標準在不超過國家規定的幅度范圍內進行適度調整。而對于日常收取的專項維修資金,新《條例》保留了對未繳清專項維修資金業主轉移物業的限制,但考慮到國家減證便民、優化服務的政策導向,新《條例》從操作層面作出調整,規定對未繳清物業專項維修資金的業主,物業專項維修資金管理機構可以向不動產登記機構提出不予辦理轉移或者抵押登記的意見,不動產登記機構不予辦理轉移或者抵押登記,業主繳清物業專項維修資金后,物業專項維修資金管理機構應當及時告知不動產登記機構解除對其房地產登記限制措施,既保證了主管部門對物業專項維修資金的監管,又減少了當事人的義務。新《條例》規定,物業專項維修資金是業主共有資金的一部分,也要實時公開賬戶信息和定期公示賬目,以使專項維修資金的管理和使用公開透明;在加強監管的同時,新《條例》也明確了可以使用專項維修資金的緊急情形和資金劃撥使用的具體辦法,既保證??顚S?,又方便資金使用。

          五是明確今后車位權屬的確定方式,建立車位、車庫使用、管理制度,優先滿足業主的停車需求。

          物業管理實踐中,對于停車位的權屬和使用爭議較大、糾紛較多。新《條例》在《物權法》關于車位、車庫權屬規定的基礎上,建立了停車位(庫)使用和管理規則,明確物業管理區域用于停放汽車的車位、車庫,應當首先滿足本區域內業主的停車需要,而且物業服務企業應當將車位、車庫的使用情況按月予以公示。雖然新《條例》無法對我市歷史遺留的車位權屬問題進行規定,但明確要求今后規劃和自然資源部門應當在土地出讓合同中與建設單位約定物業管理區域的車位、車庫權屬,同時規定住宅物業的車位、車庫約定歸建設單位所有的,只能出售、附贈、出租給業主,且建設單位應當在房屋預售或者現售時,應當將本物業管理區域內用于出售、附贈、出租的車位、車庫的數量予以公示,并在房地產買賣合同中明示,旨在用新的規則引導歷史遺留問題的解決。新《條例》還明確了物業管理區域依法配建的人防工程用作停車位的,應開放使用并保持人防功能,并按照“誰受益,誰負責”原則確定維修責任的主體。

          六是加強物業使用安全管理,明確房屋安全責任,提升物業安全管理水平。新《條例》規定了物業管理區域九種禁止行為,嚴禁對建筑物進行改變主體結構和使用功能、影響消防安全的改造;明確了物業服務企業和業主分別對共有物業和專有物業負有安全檢查和維護保養責任,并授權建立房屋安全定期檢測檢驗制度,規定業主大會應當委托專業機構對房屋安全定期進行檢測檢驗,加強房屋安全管理,以保證房屋建筑的宜居和使用安全,延長其使用壽命,實現物業的保值增值。

          七是加強對高空拋物行為的治管,保障業主人身安全。高空拋墜物是物業管理區域的安全隱患之一,社會各界多方呼吁通過立法加強對高空拋墜物的監管和制約。結合《侵權責任法》的規定和司法實踐情況,新《條例》規定業主或者物業使用人對其所有或者使用的窗戶、陽臺、擱置物、懸掛物等可能影響公共安全的物品和設施承擔安全管理責任;明確物業服務企業應當對物業區域加強安全巡查以及發現安全隱患的通知報告責任;規定物業管理區域禁止高空拋物行為,經業主共同決定,物業服務企業可以在不侵犯他人隱私的前提下采取適當的技術措施對于高空拋物行為采集相應證據。

          二、新《條例》將促進物業服務質量的提升和行業良性發展——在推動高質量發展上先行示范

          新《條例》對物業服務企業及其從業人員在規范物業服務經營行為、履行物業服務合同約定、加強物業使用安全管理、配合做好基層治理相關工作等多個方面提出了更高的要求。

          一是完善價格調節機制,規范物業服務企業經營行為,提高物業服務質量,推動行業良性發展?,F行條例規定,物業管理服務費由物業服務企業向業主收取,業主共有資金使用不公開透明,導致物業管理服務費調價難,物業行業陷入低價劣質的惡性循環。為轉變這種局面,新《條例》規定,業主大會設立業主共有資金基本賬戶后十五日內,物業服務企業應當將業主共有資金轉入業主共有資金基本賬戶,并撤銷業主共有資金共管賬戶,或者業主大會選擇繼續使用業主共有資金共管賬戶。無論是業主自行管理共有資金,或是與物業服務企業共管,資金使用公開透明,業主大會可根據實際支出確定和調整物業管理費繳納標準和支付給物業服務企業的物業服務費,促使物業管理費和物業服務費價格回歸市場均衡水平,激勵物業服務企業規范經營行為、提升物業服務質量,從而提高全社會福利,推動物業服務朝優質優價的市場化方向發展,促進我市物業服務行業質量提升和良性發展。

          二是強調物業服務企業的履約責任,進一步明確物業服務企業退出規定,提高行業誠信水平。新《條例》規定,物業服務企業應當按照法律、法規的規定和物業服務合同的約定履行義務,企業及其工作人員不得有違反相關規定和損害業主利益的行為,未經授權、行政決定或者司法裁決,物業服務企業不得實施停水、停電、停氣。物業服務合同終止后,物業服務企業應當在規定時間內向業主大會移交應當移交的資金、資料和物品,退出物業管理區域;在辦理交接至退出物業管理區域期間,物業服務企業應當維持正常的物業管理秩序。

          三是加強物業服務企業對物業使用安全管理責任,提高安全管理水平。新《條例》要求物業服務企業加強物業使用安全管理,制定安全防范應急預案,加強對共有物業的日常巡查,發現安全隱患或突發事件時應當通知業主或者物業使用人及時處理,或及時采取應急措施,并按照規定向有關部門報告,按程序進行應急維修。物業服務企業應當將物業管理區域相關禁止行為及其他注意事項書面告知業主或者物業使用人,并按合同約定和管理規約進行監督,如發現有法律法規禁止行為的,物業服務企業應當及時勸阻、報告有關部門。

          四是要求物業服務企業在社區黨委的領導和街道辦事處、居民委員會的指導監督下,配合做好基層治理工作,提高服務對象獲得感。新《條例》規定,物業服務企業要在社區黨委的領導下依法依規開展物業管理活動,設立黨的基層組織、開展黨的活動,接受街道辦事處和居民委員會的指導和監督,協助籌備組開展首次業主大會會議籌備工作,配合做好現有住宅物業區域供水、供電、供氣、通訊等設施設備移交工作,支持、配合和參與基層社會治理,履行綜合治理相關責任,提高業主獲得感,增強行業健康發展源動力。

          三、新《條例》進一步規范業主大會和業主委員會運作——在業主自我管理、自我約束上先行示范

          一是修改業主大會的生效和表決門檻,與民事基本法保持一致。按現行條例規定,業主大會與會業主投票權數及人數均超過全體半數的,會議有效;與會業主投票權數及人數均過半數同意的,一般決議有效,重大決議則需與會業主投票權數及人數均超過三分之二。據了解,民法典物權編已經全國人大常委會兩次審議,將于明年生效實施,新的物權編將進一步降低業主大會的表決門檻,修改為業主三分之二參會會議有效,參會業主過半數即可通過決議,雖比現行條例的門檻高,但已降低了現行物權法的規定。而且,新《條例》在保留傳統紙質投票的基礎上,同時規定了業主大會表決可以采用互聯網方式,并要求市主管部門建立統一的物業管理信息平臺,建立電子投票系統供業主大會互聯網表決使用,信息化的普及也將提高業主大會召開和表決的有效性。因此,為了與民事基本法規定保持一致,對于業主大會的生效和表決門檻,新《條例》未對具體比例作出規定,而是統一表述為“符合法律規定的比例”。新《條例》實施后,業主大會會議效力和決議生效的條件,將按照民法典物權編相關規定執行。

          二是降低業委會選舉門檻,提高業委會成立率,推動業主自治。雖然業主大會會議生效和表決的門檻相比現行條例有所提高,但因考慮到深圳是一座移民城市,外來人口多、工作節奏快、物業出租率高,業主參與小區事務的積極性不高,業委會成立率較低,新《條例》調整了業委會委員有效當選的條件,規定采用兩輪投票的方式,首輪參會雙過半的候選人直接當選;未能選出或足額選出的,采用第二輪投票,按照該輪選舉的得票順序當選,無須獲得“雙過半”,從而保證業委會能夠有效成立。為促進業委會的成立,新《條例》充分發揮街道辦事處和居民委員會的作用,加強政府對首次業主大會會議籌備組、業委會換屆小組等事項的參與和指導。

          三是加強對業委會的監管,提高業主自治的能力和水平,推進和規范業主自治管理。為避免業委會不作為、亂作為,新《條例》進一步加強了對業委會的監管,提高了業委會委員的任職條件,增加了業委會人員禁止性行為及相應的處罰條款,明確了業委會人員職務中止和終止行為,明確對于制定修改管理規約和議事規則、選聘物業服務企業等重大決策事項屬于業主大會保留權利,不得授權業委會行使,規定實行業委會主任任期和離任經濟責任審計,并設定了對業委會及其成員的相關法律責任,還規定每半年公示業委會委員、候補委員繳納物業專項維修資金、物業管理費、停車費情況以及停車位使用情況。新《條例》還要求由市住房和建設部門制定業主監事會監督業委會工作具體辦法、換屆小組具體組成和工作辦法等若干配套規范性文件,這些配套文件與《條例》共同構建了一個規則體系,業委會作為業主大會的執行機構,將根據法律法規文件及業主大會的授權處理物業管理事宜,從而保證了業委會的規范運作。

          四、新《條例》強調要加強黨的領導和政府監管——在加強黨的領導、黨的建設和創新社會治理上先行示范

          一是明確社區黨組織領導社區物業管理的法律地位和具體方式。新《條例》規定業主大會、業主委員會、物業服務企業等在中國共產黨社區委員會的領導下依法依規開展物業管理活動,業主委員會、物業服務企業應當依照中國共產黨章程的規定設立中國共產黨的基層組織,開展黨的活動,并且規定社區黨委或者物業管理區域基層黨組織派員作為籌備組和換屆小組成員,鼓勵和支持符合條件的物業管理區域中國共產黨基層組織委員會委員通過規定程序擔任業主委員會委員,在業主委員會委員候選人推選環節增加“社區黨委可以向籌備組推薦候選人”的規定,明確要求“籌備組在確定候選人名單之前應當征得物業所在地社區黨委同意”。

          二是在鼓勵和推動業主自治的同時,加強政府監管與服務。物業管理既關系到業主私有物權,也涉及小區業主共同利益,目前我市物業管理行業還處于發展階段,政府應當發揮必要的指導、協調和監督作用。新《條例》在總則里就明確規定了物業管理實行業主自治、專業服務與政府監督管理和指導相結合的原則,規定由街道辦事處組織成立首次業主大會會議籌備組和業主委員會換屆小組,并對業主委員會的選舉、換屆以及共有物業的承接查驗等進行指導監督;街道辦事處可以責令業主委員會限期召集業主大會,逾期未召集的,由街道辦事處組織召集;對于業主大會、業主委員會作出的不適當的決定,街道辦事處可以責令其改正,拒不改正的,由街道辦事處予以撤銷;前期物業服務合同屆滿,但業主大會尚未成立,物業服務企業繼續提供服務的,符合一定比例的業主可以聯名向街道辦事處申請更換物業服務企業,由街道辦事處通過招投標方式選取物業服務企業提供物業服務。

          三是充分發揮社區居民委員會在物業管理中的作用。城鄉社區是社會治理的基本單元,為全面提升社區治理法治化、科學化、精細化水平和組織化程度,促進社區治理體系和治理能力現代化,根據中發〔2017〕13號文中提出“加強社區黨組織、社區居民委員會對業主委員會和物業服務企業的指導和監督”的要求,新《條例》規定,“支持社區居民委員會發揮對業主大會、業主委員會、物業服務企業的指導和監督作用”,并要求社區居民委員會派員參加籌備組和換屆小組、派員列席會議或者了解會議召開情況。根據中發〔2017〕13號文提出“探索在無物業管理的老舊小區依托社區居民委員會實行自治管理”的意見,新《條例》參照現行條例,規定在未依法成立業主大會和選舉產生業主委員會的住宅區,可以由社區居民委員會代行業主大會和業主委員會部分職責的內容,并且取消了現行條例關于業主同意人數的規定,使其更具有操作性。

          新《條例》明確,物業管理是社會治理體系的一部分。發揮基層黨組織對物業管理的領導核心作用,加強街道辦事處和居民委員會對物業管理事務的參與和指導監督,旨在構建以基層黨組織為核心、街道辦事處和居民委員會于一體的基層共建共治共享的社會治理格局,在此基礎上積極探索和完善我市共建共治共享的社會治理體系。

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